Типы имущества

1.0. Введение

Недвижимое имущество представляет значительную долю мирового богатства, и его оценка имеет основное значение для жизнеспособности глобальных рынков имущества и финансовых рынков. Недвижимое имущество следует отличать от других категорий имущества, а именно движимого имущества, бизнесов и финансовых интересов. Без дополнительного уточнения или идентификации слово имущество может относиться к любой из этих категорий. Поскольку оценщики часто сталкиваются с заданиями, связанными с типами имущества, отличными от недвижимого, или с имуществом, стоимость которого включает несколько категорий имущества, существенное значение имеет понимание каждого типа имущества и его отличительных характеристик. Хотя давно признано обычное разделение имущества на четыре обособленные категории, в последние десятилетия появилось множество новых объектов и инструментов. Принятый критерий позволил легко определить места новых классов имущества, и знание типов специализированного имущества и интересов в нем становится все более существенным для оценочной практики. Международный комитет по стандартам оценки признает следующие четыре типа имущества: недвижимое имущество, движимое имущество, бизнес и финансовые интересы.

2.0. Недвижимое имущество

2.1. Недвижимое имущество представляет собой интерес в недвижимости. Этот интерес обычно оформляется в виде официального документа, такого как документ о передаче правового титула или договор аренды. Поэтому имущество - это юридическое понятие, отличное от понятия недвижимости, которое относится к физическому активу. Недвижимое имущество охватывает все права, интересы и выгоды, связанные с собственностью на недвижимость. В противоположность этому, недвижимость охватывает сам земельный участок, все вещи, естественным образом существующие на земельном участке, и все вещи, присоединенные к земельному участку, такие как строения и улучшения на нем.

2.1.1.Иногда для того, чтобы отличить недвижимое имущество или недвижимость от предметов движимого имущества (последнее в некоторых странах юридически обозначается как «движимость»), используют термин «реальное имущество» («риэлти»).

2.2. Сочетание всех прав, связанных с собственностью на недвижимость, иногда называют пучком прав. В него могут входить право пользования, занятия, входа, продажи, сдачи в аренду, завещания, дарения или выбора использования или неиспользования всех вышеперечисленных прав. Во многих ситуациях отдельные права могут быть отделены от пучка и переданы, сданы в аренду или отчуждены государством.

2.2.1. Права или интересы недвижимого имущества вытекают из вещно-правовых интересов. Вещно-правовые интересы определяются законами государства, в котором они существуют, и обычно подчиняются внешним ограничениям, устанавливаемым государством, - например, они подлежат обложению налогами (в определенных государством размерах), принудительному отчуждению (право государства на принудительное отчуждение/принудительную покупку/конфискацию); регулированию (охрана правопорядка/планирование/зонирование) или обращению в собственность государства в случаях отсутствия завещания (выморочное имущество/бесхозное имущество).

2.2.2.Абсолютная собственность, подлежащая только ограничениям, налагаемым государством, известна как безусловное право собственности, или фригольд.

2.2.3.Договоры аренды - это оформленные контрактом отношения, которые создают другие вещно-правовые интересы в недвижимом имуществе. При аренде арендодатель сохраняет интерес собственности, известный в некоторых государствах как право собственности, ограниченное арендой (leased fee estate), с передачей арендатору права пользования и занятия. Интерес, который съемщик или арендатор приобретает по договору аренды, известен в некоторых странах как право владения на условиях аренды (или, более кратко, право аренды, а также букв, лизгольд) и представляет собой право пользования и занятия на определенный период при определенных условиях.

2.2.3.1.Сублизгольды (субаренды) создаются, когда съемщик или арендатор в исходной аренде передает третьей стороне, субарендатору, интерес, которым обладает этот съемщик или арендатор, т.е. право пользования и занятия имущества.

2.2.3.2.Оценщик анализирует, могут ли какие-либо условия договора аренды влиять на стоимость имущества.

2.2.4.Помимо ограничений, налагаемых государством на права, присущие собственности на недвижимое имущество, могут быть наложены другие правомерные ограничения.

2.2.4.1. Ограничения действий или ограничительные условия, которые касаются земли, могут повлиять на пользование, развитие и передачу прав собственности.

2.2.4.2. Сервитуты - это невладельческие (нематериальные (incorporeal)) интересы в земельном имуществе, передающие право пользования, но не владения, частью этого имущества. Права прохода - это права или привилегии, приобретаемые благодаря традиции или контракту, проходить по части или полосе земельного имущества, принадлежащего другому.

2.2.5.С недвижимым имуществом могут быть связаны другие важные права собственности и финансовые интересы.

2.2.5.1. Частичные или фрагментарные интересы в недвижимом имуществе создаются юридическим разделением интереса собственности. Например, недвижимое имущество принадлежит не только единоличным собственникам. Оно также может принадлежать корпорациям (акционерам), партнерствам или находиться в совместном нераздельном владении с правами совладельцев на части имущества или без таковых.

2.2.5.2.Интерес другого типа в правах недвижимого имущества создают трасты. Интерес бенефициара по трасту известен как интерес, основанный на справедливости (equitable), или собственный интерес, в противоположность признанному правом интересу доверительного управляющего/собственника (доверительных собственников). Считается, что бенефициар обладает справедливым титулом, в то время как доверительный(ые) собственник(и) - правовым титулом, основанном на общем праве.

2.2.5.3.Интересы, создаваемые ипотечными залогами, когда имущество используется в качестве обеспечения финансирования, либо на имущество налагается обременение. Долевой интерес ((остаточный) собственный капитал - equity) собственника в таком имуществе считается отдельным финансовым интересом.

2.3. В терминологии бухгалтерского учета недвижимое имущество обычно относится к категории внеоборотных или долгосрочных активов. Иногда недвижимое имущество может рассматриваться как текущий актив (например, когда земельные участки или недвижимость с улучшениями держат в качестве товарных запасов для продажи).

2.3.1.Этот актив представляет собой интерес, которым обладают по отношению к недвижимости, т.е. актив представляет собой недвижимое имущество.

2.3.2.Оценивается именно собственность на актив, а не недвижимость как физический объект.

2.3.3.Там, где собственность на актив покупается и продается на рынке, участники рынка «приписывают» собственности на отдельные интересы в недвижимости конкретные стоимости. Эти стоимости, «приписываемые» участниками рынка, формируют объективную основу для расчета рыночной стоимости недвижимого имущества.

2.4. Оценка стоимости недвижимого имущества проводится по множеству причин, которые включают следующие категории: финансовая отчетность, сделки, связанные с передачей прав собственности, обеспечение имуществом ссуд и закладных, судебные разбирательства, налогообложение и консультирование по принятию инвестиционных решений. За исключением последней категории , рыночная стоимость является базой стоимости для всех следующих групп:

2.4.1.оценки внеоборотных активов, проводимые для финансовых отчетов и связанных с ними бухгалтерских счетов с целью отразить эффект изменения цен или текущих стоимостей;

2.4.2.оценки с целью оказания содействия потенциальному покупателю в подготовке предложения, потенциальному продавцу в установлении приемлемой запрашиваемой цены или оказания помощи обеим сторонам в определении цены продажи для предполагаемой сделки; оценки для установления базы реорганизации или слияния собственности на многочисленные объекты;

2.4.3.оценки, требуемые для расчета стоимости имущества, предлагаемого в качестве обеспечения по берущейся ипотечной ссуде или для установления базы для страхования или гарантии ссуды под имущество;

2.4.4.оценки, проводимые при принудительном приобретении (принудительном отчуждении), при судебном разбирательстве или арбитраже, связанными со спором по поводу контрактов и частными интересами и возмещением ущерба, причиненного экологическими катастрофами или нарушениями;

2.4.5.оценки, требуемые для расчета налоговой (налогооблагаемой) стоимости, для разделения активов на амортизируемые и неамортизируемые, и тем самым - для расчета подходящей амортизации или для установления налогов на дарение или на наследство;

2.4.6.оценки и дополнительные задания, выполняемые для широкого круга клиентов, например, инвесторов, страховщиков, диспашеров (расчетчиков страховых сумм), аукционистов или ликвидаторов, и советов по зонированию (относительно возможных эффектов предложений по планированию землеустройства), а также для разнообразных целей - например, анализа рынка или анализа осуществимости, анализа затрат и выгод, определения бухгалтерской стоимости новых выпусков акций, установления (или пересмотра) графика будущих рентных платежей и положений договора аренды.

2.5. При любой оценке недвижимого имущества следует выявить существенные характеристики имущества. В число характеристик входят:

2.5.1.местоположение, физическое и юридическое описание, а также экономические свойства и характеристики способности приносить доход;

2.5.2.интерес недвижимого имущества, подлежащий оценке (абсолютное право собственности/фригольд; право собственности, ограниченное арендой; право аренды/лизгольд; сублизгольд);

2.5.3.любое движимое имущество, торговые приспособления или нематериальные объекты, не являющиеся недвижимым имуществом, но включенные в оценку (см. п. 3.2 ниже);

2.5.4.любые известные сервитуты, ограничения, обременения, договоры аренды, дополнительные договорные условия или специальные характеристики/рейтинги для налоговых целей по данному имуществу или другие предметы аналогичной природы;

2.5.5.является ли рассматриваемое имущество частным или частичным интересом или физическим сегментом более крупного участка земли.

2.6. На оценку стоимости недвижимого имущества могут влиять особые соображения, такие как:

2.6.1.Требование проанализировать слияние (Синергетическую Стоимость) или разделение имущественных интересов (стоимость составляющих).

2.6.2.Эффекты возможных изменений в зонировании и развитии инфраструктуры, например расширение систем коммунального хозяйства или коридоров доступа.

2.6.3.Рынки в состоянии депрессии характеризуются вялым спросом, избыточным предложением и малым числом сделок по продаже, когда расчеты рыночной стоимости трудно подкрепить на основе текущих или прошлых фактов. В таких обстоятельствах основное внимание участников рынка может переключиться на другие показатели стоимости имущества или эффективности.

3.0. Движимое имущество

3.1. Движимое имущество (personal property) относится к интересу собственности в объектах, отличных от недвижимости. Эти объекты могут быть материальными, такими как «личные движимые вещи» («четтэл»), или нематериальными, такими как долг или патент. Материальное движимое имущество представляет собой интересы в объектах, которые не присоединены или не прикреплены к недвижимости постоянно и вообще характеризуются возможностью перемещения. В некоторых странах объекты движимого имущества юридически признаются как движимость («персоналти») в отличие от «риэлти» (см. п. 2.2.1).

3.2. К числу примеров движимого имущества относятся интересы:

3.2.1.в идентифицируемых, переносных и осязаемых вещах, которые люди считают личными, например мебель, коллекционируемые вещи и приспособления. Собственность на текущие активы бизнеса, товарные запасы и материалы также считается движимым имуществом.

3.2.1.1.В некоторых странах все упомянутое выше называют товарами или личными движимыми вещами;

3.2.2.приспособления, не относящиеся к «риэлти» (которые также называются торговыми приспособлениями или движимостью съемщика (приспособления и отделка)), присоединяются к имуществу съемщиком и используются для ведения торговли и бизнеса. Улучшения лизгольда или улучшения съемщика - это зафиксированные улучшения либо добавления к земле или зданиям, установленные и оплаченные съемщиком (арендатором) для удовлетворения его потребностей. Движимость, прикрепленная к недвижимости для целей бизнеса, или движимость съемщика, может быть удалена и вывезена съемщиком по окончании срока аренды. Ее удаление не причиняет серьезного ущерба недвижимости. Улучшения лизгольда или улучшения съемщика - это приспособления или отделка, такие как перегородки или выходы, сооруженные на месте. Срок службы улучшений съемщика может быть более коротким или более длительным, чем срок аренды. Если он больше срока аренды, съемщик может иметь право на компенсацию, отражающую меру, в какой улучшения лизгольда повысили стоимость арендованных помещений.

3.2.2.1.Будучи расширенной, вышеуказанная категория может включать в себя непостоянные строения, машины и оборудование.

3.2.2.2.В других странах обе категории, описанные в пп. 3.2.1 и 3.2.2, обозначаются термином мебель, приспособления и оборудование (FF&E).

3.2.3.Чистый оборотный капитал и ценные бумаги, или чистые текущие активы, представляют собой сумму ликвидных активов за вычетом краткосрочных обязательств. В чистый оборотный капитал могут включаться денежные средства, легко реализуемые ценные бумаги и ликвидные материалы за вычетом текущих обязательств, таких как счета к оплате и краткосрочные ссуды.

3.2.4.Нематериальные активы представляют собой интересы, которые заключены в неосязаемых объектах. К примерам интересов в неосязаемых объектах имущества относят право взыскания долга и право извлечения выгоды из идеи. Но именно права взыскивать долг или извлекать выгоду, в отличие от самой по себе неосязаемой субстанции, т.е. долга или идеи, являются имуществом, и им «приписывается» стоимость.

3.3. Оценка, которая охватывает как движимое, так и недвижимое имущество, должна выделить движимое имущество и рассмотреть его влияние на получаемую расчетную величину стоимости.

3.3.1.Оценка движимого имущества может составлять элемент более крупного оценочного задания. Толкование стоимости, в соответствии с которым оценивается движимое имущество, должно быть совместимо с целью оценки объекта имущества, будь эта цель продажей, реновацией или сносом данного объекта. Движимое имущество может оцениваться по рыночной стоимости, исходя из различных допущений - например, что движимое имущество включается в состав активов гостиницы, которая продается как «действующее предприятие», или же что движимое имущество находится среди активов гостиницы, которая прекратила свою работу, и, следовательно, должно быть продано в порядке ликвидации или для альтернативного использования (см. МСО 2, п. 6.9).

3.3.2.Оценщик должен быть в состоянии отделить движимое имущество от недвижимого, и в некоторых случаях ему, возможно, потребуется исключить его, например, в оценках, связанных с некоторыми заказами государства, такими как налогообложение или принудительное отчуждение.

3.3.3.При оценке активов бизнеса оценщику активов следует рассмотреть вопрос, должны ли активы оцениваться как часть функционирующего бизнеса или как отдельные активы.

3.4. Оценщик должен быть знаком с местными нормами, для того чтобы считать, является ли данный объект движимым или недвижимым имуществом. В некоторых обстоятельствах тот или иной прочно закрепленный предмет, номинально считающийся движимым имуществом, может быть отнесен к недвижимому имуществу по окончании срока, в течение которого объект недвижимости был занят, особенно если его удаление и перемещение нанесло бы крупный ущерб самому объекту или строению, в котором он расположен.

3.5. К оценке движимого имущества могут применяться методы, используемые в трех подходах к оценке (см. MP 5 «Оценка стоимости движимого имущества»).

3.5.1. Если оценщик заключает, что движимое имущество, включенное в состав имущества, подлежащего оценке, лучшего или худшего качества, чем то, которое обычно обнаруживается в сопоставимых объектах имущества, он должен учесть отличающуюся стоимость вклада движимого имущества.

3.5.2.В некоторых заданиях оценщик может столкнуться с необходимостью определить степень ухудшения физического состояния, функционального устаревания и внешнего устаревания, затрагивающих предметы движимого имущества. Такое определение будет также учитывать остаточный срок службы строения (строений), с которыми связано соответствующее движимое имущество.

4.0. Бизнес

4.1. Бизнес представляет собой любую коммерческую, промышленную или инвестиционную организацию, или организацию сферы услуг, занимающуюся экономической деятельностью. Обычно «бизнесы» - это организации, ставящие своей целью извлечение прибыли и работающие для того, чтобы обеспечивать потребителей продуктами или услугами. Тесно связанными с понятием «организация бизнеса» являются термины: а) «функционирующая компания», которая представляет собой бизнес, осуществляющий экономическую деятельность, занимающийся изготовлением, продажей или торговлей некоторой продукцией или услугами; и б) «действующее предприятие», являющееся организацией, относительно которой обычно считается, что она будет продолжать свою деятельность в обозримом будущем при отсутствии намерения или необходимости ее ликвидации либо без существенного сокращения масштабов своей деятельности.

4.2. Организации бизнеса образуются как юридические лица. Бизнес может быть некорпоративным или корпоративным.

4.2.1.К примерам некорпоративных организаций относятся индивидуальные предпринимательства, долевые/совместные владения, а также полные и ограниченные партнерства (товарищества).

4.2.2.К примерам корпоративных организаций относятся закрытые корпорации или закрытые акционерные общества либо публичные корпорации или открытые акционерные общества, акции которых общедоступны.

4.2.3.К другим правовым формам организаций бизнеса относятся трастовые соглашения, в силу которых правом контроля наделяются индивидуальные или корпоративные доверительные собственники, и организации со сложной структурой, в которых соединяются материнские и ассоциированные или дочерние корпорации, интересы партнерств и выполнение доверительных функций.

4.3. Организации бизнеса распространены в чрезвычайно широкой сфере экономической деятельности, охватывающей как частный, так и государственный (общественный) секторы. Виды бизнеса включают среди прочего производство, оптовую торговлю, розничную торговлю, обеспечение жильем, здравоохранение и финансовые, юридические услуги, услуги в области образования и социальные услуги. Организации бизнеса, созданные для оказания населению услуг в области инфраструктуры, т.е. организации коммунального хозяйства, во многих странах учреждаются как корпорации, контролируемые государством, но не принадлежащие ему.

4.3.1.Инвестиционные бизнесы или холдинговые компании, которые сохраняют контрольный интерес в дочерних компаниях посредством собственности на акции, включают среди прочего бизнес с недвижимостью и сельскохозяйственный бизнес.

4.3.2.Объекты имущества, такие как гостиницы, бензозаправочные станции, рестораны и кинотеатры, по-разному называемые объекты имущества, ассоциированные с организацией бизнеса, объекты имущества с торговым потенциалом, связанные с торговлей объекты имущества или операционные объекты, оцениваются по рыночной стоимости, однако их рыночная стоимость включает компоненты стоимости, учитывающие земельные участки, строения, движимое имущество, нематериальные активы и сам бизнес. Поскольку эти объекты имущества обычно продаются на рынке как имущественный комплекс, раздельное установление стоимостей земельною участка, строения и других стоимостей может быть затруднительным, поэтому следует уделить дополнительное внимание идентификации составляющих имущества, подлежащих оценке (см. MP 12 «Оценка связанного с торговлей имущества»).

4.4. Согласно терминологии бухгалтерского учета, как материальные, так и нематериальные активы включаются в состав активов организации бизнеса.

4.4.1. В состав материальных активов включаются текущие активы и долгосрочные активы, такие как «риэлти», приспособления, оборудование и материальное движимое имущество.

4.4.2.В состав нематериальных активов, которые считаются нематериальным движимым имуществом, входят искусство управления, ноу-хау в маркетинге, кредитный рейтинг и рабочая сила, взятая в совокупности, исправность оборудования, гудвилл, а также собственность в форме различных юридических прав и инструментов (например, патенты, авторские права, франшизы и контракты).

4.4.2.1.Гудвилл может включать две различные составляющие: гудвилл, специфичный для имущества или «внутренне присущий имуществу», который передается новому владельцу имущества в результате продажи этого имущества, и персональный гудвилл, который олицетворяется собственником или менед жером.

4.5. Оценка бизнеса (см. MP 6, п. 5.0) проводится для различных целей, в том числе:

4.5.1.Приобретение и реализация отдельного бизнеса, слияние бизнесов или расчет стоимости капитальных фондов, принадлежащих акционерам бизнеса.

4.5.2.Оценки бизнеса часто используются как база для распределения и отражения стоимости в использовании различных активов бизнеса. Оценки бизнеса могут также дать основу для расчетного определения степени устаревания отдельных внеоборотных активов бизнеса.

4.6. Оценки бизнеса могут основываться на рыночной стоимости организации ведущей бизнес. Рыночная стоимость бизнеса не обязательно эквивалентна стоимости в использовании этого бизнеса. Оценки, проводимые для финансовой отчетности, обычно требуют представления отчета о справедливой стоимости бизнеса, которая может не быть эквивалентной рыночной стоимости. В таких ситуациях оценщик должен указать, удовлетворяет ли его стоимость определениям как рыночной стоимости, так и справедливой стоимости (см. «Понятия, лежащие в основе общепринятых принципов оценки», п. 8.1), или нет. Оценки действующего предприятия (определенного в п. 4.1 настоящего документа) обычно основываются на стоимости в использовании бизнеса. Для целей финансовой отчетности стоимость в использовании имеет специфическое значение в соответствии с МСФО 36 «Обесценение активов», которое отличает использование этого термина от его обычного использования в оценочной практике (оценочной деятельности).

4.7. Оценщик должен четко определить бизнес (например, операционная компания, холдинговая компания, торговая компания), а также интерес собственности на бизнес (business ownership interest ) или ценную бумагу (например, акции закрытой или открытой компании и акции инвестиционного траста), которые оцениваются.

4.7.1. Интерес собственности может быть неразделенным, разделенным среди акционеров и/или касаться миноритарного или мажоритарного интереса.

4.7.2.Оценщик должен рассмотреть права, привилегии и условия, связанные с интересом собственности, обладают ли этим интересом в рамках корпоративной формы, формы партнерства или же это личная собственность.

4.8. При оценках бизнеса используются три подхода к определению стоимости. Оценщики обычно согласуют показатели стоимости, полученные при использовании двух или большего числа подходов и связанных с ними методов (см. MP 6, п. 5.14).

5.0. Финансовые интересы

5.1. Финансовые интересы в имуществе проистекают как из правового разделения интересов собственности на бизнес или на недвижимое имущество (например, партнерства, объединения в синдикаты, корпорации, соаренды, совместные предприятия), так и из передачи по контракту опционного права покупки или продажи имущества (например, недвижимого имущества, акций или других финансовых инструментов) по установленной цене в пределах определенного периода, или проистекают из создания инвестиционных инструментов, обеспечиваемых пулами активов, относящихся к недвижимости.

5.1.1.Интересы собственности могут быть юридически разделены для создания партнерств, в которых два или большее число лиц имеют в совместной собственности бизнес или имущество и делят между собой его прибыли и убытки.

5.1.1.1.Полное партнерство - это соглашение о собственности, при котором все партнеры делят между собой прибыли и убытки и каждый из них несет полную ответственность по всем обязательствам.

5.1.1.2.Ограниченное (коммандитное) партнерство - это соглашение о собственности, заключаемое между полными и ограниченными (коммандитными) партнерами; полные партнеры управляют бизнесом и принимают на себя полную ответственность по долгам партнерства, в то время как ограниченные партнеры играют пассивную роль и несут ответственность только в размере взносов их собственного капитала.

5.1.2.Другими юридическими лицами, родственными партнерствам, являются синдикаты и совместные предприятия.

5.1.2.1. Синдикат часто организуется полным партнером. Инвесторы синдиката становятся ограниченными партнерами. Синдикат образует общий фонд денежных средств для приобретения и развития объектов в сфере недвижимости и других рисковых предприятий.

5.1.2.2. Совместное предприятие - это объединение двух или большего числа организаций для осуществления конкретного проекта. Совместное предприятие отличается от партнерства в том, что срок его существования ограничен, и оно ориентируется на конкретный проект.

5.1.3.Опцион — это соглашение о сохранении в силе предложения о покупке, продаже или аренде недвижимого имущества в течение определенного периода по установленной цене. Опцион создает договорное право, осуществление которого обычно зависит от выполнения определенных условий. Обладатель опциона может, в конечном счете, сделать выбор в отношении исполнения или неисполнения опциона. В этом плане опцион отличается от контракта на покупку или продажу имущества. Опционы на покупку могут также включаться в договоры аренды. Опционы на покупку часто включают положение о том, что определенные части всех арендных выплат могут идти на погашение цены покупки.

5.1.4.Инвестиции в недвижимость посредством приобретения в собственность ценных бумаг или инструментов долгового или долевого характера представляют собой альтернативу прямому владению недвижимостью. Инвесторы могут иметь в собственности, и продавать и приобретать доли некоторого интереса в имуществе либо в пуле имуществ таким же образом, каким они бы покупали и продавали доли в акционерном капитале корпораций.

5.1.4.1.Рынок таких ценных бумаг включает как частный или институциональный сектор (партнерства, корпорации, пенсионные фонды и страховые компании), так и публичный сектор (индивидуальные инвесторы, которые занимаются торговлей на рынке ценных бумаг).

5.1.4.2.Секьюритизированные инвестиционные инструменты включают ипотечные инвестиционные трасты (REITs) (инвестирующие в недвижимость или паевые инвестиционные фонды), облигации, обеспеченные потоками от коммерческих и жилищных закладных (CMOs, CMBS), акции компаний по эксплуатации недвижимости (REOCs), а также отдельные или объединенные фонды. (Такие инструменты обсуждаются в информационном документе МКСО «Оценка стоимости недвижимого имущества, служащего в качестве залога по секьюритизированным инструментам»).

5.2. Финансовые интересы представляют собой нематериальные активы и могут включать:

5.2.1.права, неотъемлемые от права собственности на бизнес или имущество, т.е. права пользования, занятия, продажи, сдачи в аренду или управления;

5.2.2.неотъемлемые права в рамках контракта, предоставляющего опцион на покупку, или договора аренды, содержащего опцион на покупку, т.е. право исполнения или неисполнения;

5.2.3.права, неотъемлемые от права собственности на выпуск ценных бумаг (т.е. права сохранения их у себя или передачи их другим лицам).

5.3. Финансовые интересы требуют оценки в силу широкого круга причин:

5.3.1 .Финансовый интерес может включаться в состав активов партнера. Чтобы установить общую стоимость активов, принадлежащих партнеру, следует определить стоимость этого финансового актива. Или же партнер может пожелать продать свой интерес, или данный интерес может быть включен в состав наследства, которое подлежит обложению налогом и утверждению в судебном порядке. Полный партнер также может приобрести интересы в целях передачи их ограниченному партнерству.

5.3.2.Включаемые в контракты опционы на покупку, которые часто доступны за небольшую сумму денег, создают значительный леверидж, или «рычаг», воздействие которого необходимо учитывать при определении окончательной цены сделки. Опционы на покупку при аренде сужают возможности реализации арендованного имущества и могут ограничивать рыночную стоимость арендованного имущества и/или доли в этом имуществе.

5.3.3.Оценки секьюритизированных инвестиционных инструментов проводятся для целей андеррайтинга, а также установления рейтинга таких ценных бумаг перед их первоначальным открытым предложением (IPO).

5.4. Международный стандарт финансовый отчетности МСФО 32 «Финансовые инструменты: раскрытие данных и представление» (п.11) дает определение понятий финансовый актив, финансовое обязательство, финансовый инструмент, долевой инструмент, а стандарт МСФО 32 (п.28) определяет понятие сложный (финансовый) инструмент. Согласно стандарту МСФО 32 (п.86), организация должна раскрывать информацию о справедливых стоимостях каждого класса финансовых активов и финансовых обязательств таким образом, чтобы обеспечить возможность сравнения этих стоимостей с их соответствующими учетными суммами в балансовом отчете. В п.92 МСФО 32 сводятся воедино все объекты, информация о которых должна раскрываться организацией.

5.4.1.Финансовый актив — это любой актив, который представляет собой: а) денежные средства; б) долевой инструментдругой организации; в) установленное каким-либо контрактом право: (i) получения денежных средств или иного финансового актива от другой организации или (ii) обмена финансовыми инструментами с другой организацией на потенциально благоприятных условиях; г) контракт, завершающийся или могущий завершиться передачей собственных долевых инструментов данной организации, который является: (i) непроизводным контрактом, предусматривающим обмен указанных долевых инструментов с возможностью получения данной организацией переменного количества собственных же долевых инструментов, или (ii) производным контрактом, который может быть исполнен путем, отличным от обмена фиксированной суммы денежных средств или другого финансового актива на фиксированное число долевых инструментов данной организации.

5.4.1.1.Обычными примерами финансовых активов, представляющих установленное каким-либо контрактом право получения в будущем денежных средств, являются: а) счета к получению или уплате; б) векселя к получению или оплате; в) ссуды к погашению или к получению; г) облигации к получению или к оплате.

5.4.2. Финансовое обязательство - это любое обязательство: а) которое представляет собой предусмотренную некоторым контрактом обязанность (i) поставить денежные средства или иной финансовый актив другой организации или (ii) совершить обмен финансовых активов или финансовых обязательств с другой организацией на условиях, которые потенциально неблагоприятны для данной организации; или б) контракт, который завершится или может завершиться поставкой собственных долевых инструментов, и являющийся (i) непроизводным контрактом, предусматривающим возможность поставки данной организацией переменного количества собственных же долевых инструментов, или (ii) производным контрактом, который может быть исполнен иначе как путем обмена фиксированной суммы денежных средств или другого финансового актива па фиксированное число долевых инструментов данной организации. Для целей настоящего определения в состав собственных долевых инструментов организации не входят инструменты, в свою очередь, представляющие собой контракты на получение или поставку в будущем собственных долевых инструментов. (Организация может иметь по контракту обязательство, которое она может исполнить как путем передачи денежных средств или другого финансового актива, так и путем обмена финансовых активов или обязательств или выплатой в форме своих собственных долевых инструментов, либо производных, либо непроизводных).

5.4.2.1 .Обычными примерами финансовых обязательств, представляющих собой установленное каким-либо контрактом обязательство поставить в будущем денежные средства, являются: а) счета поставщиков к получению или к оплате; б) векселя к получению или к оплате; в) ссуды к получению или к погашению; г) облигации к получению или к оплате.

5.4.3.Финансовый инструмент - это любой контракт, который влечет за собой образование финансового актива у данной организации и финансового обязательства или долевого инструмента у другой организации. Круг финансовых инструментов простирается от традиционных первичных инструментов, таких как облигации, до различных форм производных финансовых инструментов.

5.4.3.1. Производные финансовые инструменты дают одной стороне по контракту право обмена финансовых активов с другой стороной на условиях, которые потенциально благоприятны или налагают по контракту обязательство обменять финансовые активы с другой стороной на условиях, которые потенциально неблагоприятны. Однако они обычно не приводят к передаче базового первичного финансового инструмента ни в момент заключения производного контракта, ни в момент его окончания (МСФО 32, п.16).

5.4.3.2.Производные финансовые инструменты создают права и обязательства, фактически осуществляя передачу между сторонами инструмента одного или большего числа финансовых рисков, присущих соответствующему базовому финансовому инструменту (МСФО 32, п.16).

5.4.3.3.Многие типы производных финансовых инструментов воплощают в себе право или обязательство совершить в будущем обмен, в том числе процентные или валютные «свопы» (обмены), «кэпы» (верхние пределы) процентных ставок, «коллары» (максимумы и минимумы процентной ставки) и «флоры» (минимальные уровни), обязательства по ссудам, льготы по выпуску векселей, а также аккредитивы (МСФО 32, п.19).

5.4.3.4.Финансовая аренда считается финансовым инструментом, однако операционная аренда финансовым инструментом не считается (МСФО 32, п.9).

5.4.4.Долевой инструмент представляет собой контракт, который является свидетельством наличия остаточного интереса в активах организации после вычета всех ее обязательств.

5.4.4.1.К примерам долевых инструментов относятся непогашаемые обыкновенные акции, некоторые типы привилегированных акций, а также варранты или выписанные (эмитентом) колл-опционы, которые позволяют их держателю получить право на подписку или на покупку оговоренного числа непогашаемых обыкновенных акций организации-эмитента за заранее оговоренную сумму денежных средств или иных финансовых активов (МСФО 32, п.13).

5.4.4.2. Купленный колл-опцион или иной аналогичный инструмент, приобретенный организацией, который дает ей право вновь приобрести определенное количество своих собственных долевых инструментов в обмен на поставку оговоренной суммы денежных средств или иного финансового актива, не является финансовым активом организации (МСФО 32, п.14).

5.4.5.Сложный (финансовый) инструмент - это финансовый инструмент, который, с позиций эмитента, содержит как долевой, так и долговой элементы.

5.5. Стоимость собранных вместе всех разнообразных финансовых интересов в имуществе бывает больше или меньше простой суммы отдельных интересов в этом имуществе.

5.5.1.Стоимость 100%-ного пакета интересов собственности (включающего всех акционеров или партнеров) на объекты доходного имущества, принадлежащие партнерствам или синдикатам, вероятно, превысит суммарную стоимость миноритарных пакетов в этих объектах. Аналогично стоимость портфеля ИИТ (REIT), представляющего совокупность различных объектов имущества, вероятно, будет отличаться от простой суммы стоимостей всех объектов, составляющих портфель, что является следствием специфического подбора объектов, составляющих портфель, и управления портфелем.

5.5.2.Прежде чем рассматривать дезагрегированные или разделенные интересы собственности, оценщик рассчитывает стоимость неразделенного или полного интереса в имуществе.

5.5.3.В заданиях, связанных с финансовыми интересами, оценщик должен четко идентифицировать точный оцениваемый интерес собственности, будь он мажоритарным или миноритарным интересом собственности на бизнес или имущество, правом по контракту, либо мажоритарным или миноритарным интересом собственности в секьюритизированных инвестициях в недвижимость. Оценщик должен изучить контрактные соглашения между сторонами или статьи устава организации (корпорации или партнерства), чтобы проверить процентную долю или участие, которую представляет финансовый интерес в имуществе.

5.6. Оценка финансовых интересов связана с узкоспециальными соображениями. Поэтому оценщик должен адаптировать подход или подходы к оценке к природе подлежащего оценке финансового интереса.

5.6.1.К оценке имущества, которое держат полные партнерства, могут быть пригодными все три подхода.

5.6.1.1.Когда при применении подхода, основанного на сравнении продаж, анализируются сопоставимые продажи, оценщик устанавливает, были ли включены в цены покупки объекты, не являющиеся недвижимостью. Если такие объекты были включены, их следует идентифицировать и рассчитать их влияние на рассматриваемую стоимость.

5.6.2.В ситуациях, если полный партнер приобрел интересы в партнерствах или в синдикатах для продажи в качестве интересов ограниченного партнерства, оценщик рассматривает влияние на цену сделки объектов, не являющихся недвижимостью. Эти объекты могут включать особое финансирование, гарантии в отношении занятия или дохода и услуги по управлению.

5.6.3.Опционы на покупку рассматриваются как затраты для покупателя при исполнении опциона. Таким образом, затраты на приобретение опциона на покупку, который был исполнен, следует прибавить к продажной цене недвижимости. Оценщик рассматривает эффект левериджа или «рычага», создаваемый опционом на покупку, на окончательную цену имущества в сделке. Когда исполняется опцион на покупку при аренде и прошлые арендные платежи относятся на цену покупки, такие платежи считаются платежами в рассрочку.

5.6.4.Цены паев или акций в секьюритизированных инвестициях в недвижимость определяются на рынках, на которых продаются такие ценные бумаги. Оценки активов, являющихся недвижимостью, которые держат как часть пакета инвестиционных инструментов, могут потребоваться для целей андеррайтинга или установления рейтинга перед первоначальным открытым предложением (IPO). В таких ситуациях оценщик применяет те подходы и методы, которые совместимы с характеристиками способности недвижимости приносить доход.

 

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ

ОЦЕНКА ИМУЩЕСТВА

ОЦЕНКА ЦЕННЫХ БУМАГ

ОЦЕНКА БИЗНЕСА

ОЦЕНКА НЕМАТЕРИАЛЬНЫХ АКТИВОВ (НМА)

ПРОЧАЯ ОЦЕНКА