Кодекс поведения оценщика

1.0. Введение

Для использования Международных стандартов оценки принципиальное значение имеет то, что оценки, осуществляемые при соблюдении требований МСО, должны быть выполнены честными и компетентными профессиональными оценщиками, свободными от предвзятости или своекорыстия, отчеты которых ясны, не будут вводить в заблуждение и будут раскрывать все аспекты, существенные для надлежащего понимания оценки. Оценщики всегда должны способствовать повышению и сохранению обще¬ственного доверия к профессии оценщика стоимости.

2.0. Сфера применения

2.1. Оценщики соблюдают настоящие стандарты по собственному выбору либо в силу требования, которое к ним предъявляет закон или нормативный акт, либо инструкции клиента или предполагаемых пользователей. Оценка, претендующая на то, чтобы считаться подготовленной по Международным стандартам оценки, обязывает оценщика следовать настоящему кодексу поведения.

2.2. Настоящий кодекс не имеет формальной силы закона и не предполагается, что он является чем-то отличным от дополнения к правилам, уставным нормам и положениям национальных обществ или организаций, осуществляющих контроль или мониторинг за деятельностью оценщиков.

2.3. Оценки, подготовленные по настоящим стандартам, будут приемлемой нормой для конечных пользователей только тогда, когда они подготовлены прошедшим профессиональное обучение членом признанной национальной оценочной ассоциации, которая сама обеспечивает соблюдение стандартов квалификации, компетенции, опыта, этики и раскрытия данных при оценке. В тех странах, где еще не существует инфраструктуры для обучения и регулирования профессиональной стоимостной оценки, основная обязанность по выявлению пригодности оценщиков для выполнения той или иной задачи лежит на пользователях-клиентах.

3.0. Определении

3.1. Допущения - предположения, принимаемые как истинные. Они связаны с фактами, условиями или обстоятельствами, влияющими на объект оценки или подход к ее осуществлению, но которые невозможно проверить или они не заслуживают такой проверки. Они представляют собой заявления, которые, будучи сформулированными, должны быть принятыми при интерпретации оценок. Все допущения, лежащие в основе оценки, должны быть разумными.

Все оценки в какой-то степени зависят от принятия допущений. В частности:

- определение рыночной стоимости включает в себя допущения, принимаемые для того, чтобы гарантировать непротиворечивость подходов;

- оценщик может столкнуться с необходимостью принятия дальнейших допущений в отношении фактов, которые не могут быть известными, или фактов, которые можно было бы установить.

3.2. Ограничительные условия - это ограничения, налагаемые на оценку.

Ограничительные условия могут быть наложены:

- заказчиками (например, там, где оценщику не разрешается полностью исследовать один или большее число значимых факторов, которые, возможно, повлияют на оценку);

- самим оценщиком (например, там, где клиент не может опубликовать весь отчет об оценке или какую-либо его часть, либо сертификат оценки без предварительного письменного одобрения оценщиком формы и контекста, в котором он может появиться);

- местным законодательством.

3.3. Оценщик - это лицо, которое обладает необходимой квалификацией, способностью и опытом для выполнения оценки. В некоторых государствах, прежде чем выступать в качестве оценщика, требуется получить лицензию.

Оценщик должен быть лицом, имеющим хорошую репутацию, которое:

- получило надлежащую степень в признанном центре обучения или равноценную академическую квалификацию;

- имеет подходящий опыт и компетенцию в оценивании различных категорий активов на рынке;

- знает, понимает и может правильно использовать те признанные методы и способы, которые необходимы для получения надежной оценки;

- является членом признанной национальной профессиональной оценочной ассоциации;

- на протяжении всей своей карьеры регулярно проходит профессиональные программы повышения квалификации;

- следует всем требованиям настоящего кодекса поведения.

Если в каком-либо государстве нет подходящей академической квалификации, о которой говорилось выше, оценщик должен иметь достаточный уровень подготовки и опыта в оценке и быть: либо членом признанной национальной профессиональной оценочной ассоциации, либо иметь лицензию от государства, либо быть назначенным судом или органом, имеющим эквивалентный статус.

В некоторых государствах для того, чтобы практиковать в качестве оценщика, согласно закону нужно получить требуемую лицензию или пройти сертификацию независимой ассоциации.

3.4. Внутренний оценщик - это оценщик, который работает по найму в организации, являющейся собственником актива, или в бухгалтерской фирме, отвечающей за подготовку финансовых документов и/или отчетов этой организации. Внутренний оценщик обычно способен удовлетворять всем требованиям независимости и профессиональной объективности, содержащимся в кодексе поведения, однако в силу причин, связанных с публичным представлением и регулированием, не всегда может быть приемлемым для роли независимого оценщика в заданиях определенных типов.

3.5. Внешний оценщик - это оценщик, который вместе со своими компаньонами не имеет существенных отношений с заказчиком, с агентами, действующими от имени заказчика или же субъекта, выдавшею задание.

3.6. Поскольку все оценщики, принимающие на себя ответственность за выполнение заданий по Международным стандартам оценки, должны удовлетворять требованиям беспристрастности, профессиональной объективности и раскрытия данных, предусматриваемым настоящим кодексом поведения, - такие оценщики также должны удовлетворять требованиям относительно независимости, которые могут быть применены ко многим заданиям. Некоторые заказчики и некоторые государства могут иметь дополнительные ограничения на то, кто может проводить оценки для определенных целей, которые излагаются в правилах или закреплены законом. Целью настоящего кодекса не является определение различных степеней независимости помимо стандарта независимости, уже требуемого по настоящему кодексу.

4.0. Этика

Оценщики всегда должны поддерживать высокий стандарт правдивости и честности и вести свою деятельность таким образом, чтобы не причинить вред своим клиентам, общественности, своей профессии или своей национальной профессиональной оценочной ассоциации.

4.1. Честность

4.1.1 Оценщик не должен действовать в манере, которая является вводящей в заблуждение или мошеннической.

4.1.2.Оценщик не должен сознательно разрабатывать и доводить до сведения других отчет, который содержит ложные, неточные или предвзятые заключения и анализ.

4.1.3.Оценщик не должен вносить свой вклад или участвовать в оказании оценочной услуги, которую другие разумные оценщики не посчитали бы оправданной.

4.1.4.Оценщик должен действовать легально и придерживаться законов и правил государства, в котором он практикует, или того государства, где принимается задание.

4.1.5.Оценщик не должен представлять, заявлять или сознательно давать ход ошибочному истолкованию профессиональных квалификаций, которыми он не обладает.

4.1.6.Оценщик не должен сознательно использовать ложные, вводящие в заблуждение или преувеличенные утверждения либо рекламу в стремлении обеспечить для себя возможность получения заданий.

4.1.7.Оценщик должен гарантировать, что любое лицо из его штата или из его подчиненных, оказывающее содействие в задании, привержено настоящему кодексу поведения.

4.2. Конфликты интересов

4.2.1.Оценщик не должен действовать за две или большее число сторон в одном и том же деле, кроме как с письменного согласия заинтересованных сторон.

4.2.2.Оценщик должен принять все разумные меры предосторожности, чтобы гарантировать, что не возникнет никаких конфликтов, связанных с исполнением долга, между интересами его клиентов и интересами других клиентов, самого оценщика, его фирмы, родственников, друзей или компаньонов. Потенциальный конфликт следует раскрыть н письменной форме до принятия задания. Любые такие конфликты, о которых оценщик узнает впоследствии, должны быть незамедлительно раскрыты. Если такие конфликты дойдут до сведения оценщика после завершения оценки, раскрытие должно быть осуществлено в разумные сроки.

4.3. Конфиденциальность

4.3.1. Оценщик всегда должен вести дела клиента с должной осмотрительностью и соблюдением конфиденциальности.

4.3.2.Оценщик не должен раскрывать важные фактические данные, полученные от клиента, либо результаты оценки, подготовленные для клиента, любым другим лицам, отличным от тех, которые специально уполномочены клиентом, за исключением случаев, когда этого требует закон, как в ситуациях, когда оценщик должен соблюдать определенные околосудебные нормы в рамках признанной национальной оценочной ассоциации, членом которой он является.

4.4. Беспристрастность

4.4.1.Оценщик должен выполнять задание строжайше независимым образом, объективно, беспристрастно и без злоупотребления во благо личных интересов.

4.4.2. Оценщик не должен принимать задание, которое включает представление заранее определенных мнений и заключений.

4.4.3.Вознаграждение, связанное с заданием, не должно зависеть от заранее определенного результата, исхода какой-либо оценки или другого независимого объективного совета, содержащегося в отчете об оценке.

4.4.4.Следует раскрыть, зависит ли вознаграждение оценщика от какого-либо аспекта отчета.

4.4.5.Оценщик не должен полагаться на существенную информацию, представленную клиентом или какой-либо другой стороной, без надлежащего уточнения или подтверждения из независимого источника кроме тех случаев, когда сущность и степень такого доверия сообщается в отчете об оценке в качестве ограничивающего условия.

4.4.6.Оценщик не должен принимать задание составить отчет на принятых гипотетических условиях, которые вряд ли будут реализованы в какие-либо разумные сроки.

4.4.7.В отчете может быть сказано о гипотетических условиях, которые представляют собой разумную возможность, если это будет сопровождаться как некоторым обсуждением перспектив реализации гипотезы, так и рассмотрением стоимости, которая отражает истинно преобладающую ситуацию, - например, ситуацию, когда клиент желает знать, какова будет стоимость земли до ее очистки от загрязнителей.

4.4.8.Оценщику не следует использовать или полагаться на неподкрепленные выводы, основанные на предубеждении любого рода, или излагать в отчете заключения, отражающие мнение о том, что такое предубеждение необходимо для сохранения или максимизации стоимости.

4.4.9.При проверке (экспертизе) отчета другого оценщика оценщик должен представить беспристрастное суждение и обосновать свои доводы в пользу согласия или несогласия с заключениями данного отчета.

5.0. Компетентность

Оценщик должен обладать знаниями, навыками и опытом для эффективного выполнения задания в соответствии с приемлемым профессиональным стандартом. Только те оценщики, которые способны удовлетворить определению оценщика, изложенному в разделе «Определения» (п. 3.3 выше), должны принимать на себя работу в связи с настоящими стандартами.

5.1. Принятие инструкций

5.1.1.До принятия задания или до заключения соглашения о выполнении какого-либо задания оценщик должен надлежащим образом идентифицировать проблему, которую предстоит решать, и быть уверенным, что он обладает опытом и знаниями, или же в случае, если задание получено из заграницы, быть способным объединиться с профессионалом, обладающим опытом и знаниями соответствующих рыночных сил, языка и права для компетентного выполнения задания.

5.2. Внешнее содействие

5.2.1.Если приходится прибегать к услугам внешнего содействия, необходимым в качестве дополнения к собственным навыкам оценщика, то оценщик должен сначала установить, что те, кто оказывает внешнее содействие, обладают требуемыми навыками и этическими принципами.

5.2.2. В случаях, когда требуется внешнее содействие, следует по лучить согласие клиента. Личности, оказавшие содействие, и степень их участия должны быть раскрыты в отчете оценщика.

5.3. Эффективность и добросовестность

5.3.1.При выполнении инструкций клиента оценщик должен действовать быстро и эффективно, и постоянно информировать клиента о ходе своей работы.

5.3.2.Необходимо отказаться от выполнения инструкции в случае, когда обстоятельства не позволяют обеспечить достаточно добросовестное исследование, качество работы и завершение работ в разумные сроки.

5.3.3.До составления отчета об оценке от клиента должны быть получены в письменном виде и/или письменно подтверждены оценщиком инструкции, достаточно подробные, чтобы избежать неправильного толкования.

5.3.4.Оценщик должен навести справки и добросовестно провести исследования, чтобы гарантировать, что данные для анализа в оценке корректны и на них можно полагаться.

5.3.5.Оценщик должен подготовить рабочую папку для каждого задания, которая после завершения должна содержать точную копию, бумажную или электронную (подкрепленную надлежащим образом) всех письменных отчетов, корреспонденции и меморандумов, плюс адекватные письменные примечания, которые обосновывают мнения оценщика посредством справок, объективного сравнения, выводов и расчетов.

5.3.6.Рабочая папка для каждого задания должна сохраняться в течение, по меньшей мере, пяти лет после завершения этого задания.

6.0. Раскрытие данных

Важно, чтобы оценщики излагали свои анализ, мнения и заключения и сообщали о них пользователям своих услуг посредством содержательных отчетов, которые не вводят в заблуждение и раскрывают все, что можно было бы принять как влияющее на объективность.

6.1. Отчет об оценке должен содержать ясное и точное описание рамок задания, цель и предполагаемое использование оценки, раскрывая любые допущения, гипотетические сценарии или ограничивающие условия, которые непосредственно затрагивают оценки и там, где это уместно, показывают их воздействие на стоимость.

6.2. Отчет об оценке должен давать достаточную информацию для описания выполненной работы, полученных выводов и условий, В которых они были сформированы.

6.3. Оценщик должен раскрыть любую прямую или косвенную корпоративную связь с имуществом или компанией, представляющими собой предмет любого задания, которая могла бы привести к потенциальному конфликту интересов.

6.4. Там, где оценщик действует в качестве внутреннего оценщика, в отчете об оценке должна быть раскрыта его связь с организацией, контролирующей данный актив.

6.5. Там, где оценщик действует в качестве внешнего оценщика, но прежде также поддерживал коммерческие отношения со своим клиентом, такая связь должна быть раскрыта, чтобы третья сторона, которая должна полагаться на эту оценку, не считала объективность оценщика скомпрометированной.

6.6. Любые ограничения для того, чтобы квалифицировать услугу, которую оценщик может предложить, должны быть раскрыты с указанием того, обусловлено ли это ограничениями, наложенными извне, или ограничениями, специфическими для оценщика, либо задания. Там, где имел место поиск внешнего содействия, оценщик должен раскрыть имена лиц, оказывающих содействие, степень доверия и сущность такого содействия.

6.7. Оценщик должен наложить ограничение на публикацию оценки, или выводов из нее, без его согласия, так, чтобы оценщик мог сохранять меру контроля над формой и условиями, в которых его оценки раскрываются публично.

6.8. Оценщик должен раскрыть любые отступления от МСО.

6.8.1.Стандарты разработаны для общих классов ситуаций и не могут быть пригодными для каждого возможного случая. Могут быть случаи, когда невозможно избежать отступлений от стандартов. Когда такие ситуации возникают, отступление вряд ли является нарушением этих стандартов при условии, что такое отступление разумно, не противоречит принципам этики и уровню компетентности. Обоснование такого отступления приводится в отчете об оценке.

7.0. Отчеты о стоимостях

Задания по оценке могут относиться к одному или большему числу объектов имущества. Стиль отчета об оценке должен быть приспособлен к сущности задания и потребностям клиента, и при этом отвечать определенным минимальным требованиям в отношении содержания.

7.1. В этом пункте изложено минимальное содержание любого отчета или сертификата. Должны быть включены следующие пункты (см. также п. 5.1 МСО 3 «Составление отчета об оценке»):

- наименование оценщика и дата отчета;

- наименование клиента (заказчика);

- инструкции, дата расчета стоимости, цель и предполагаемое использование оценки;

- база оценки, в том числе тип и толкование стоимости;

- наименование, условия владения и местоположение (местоположения) интереса (интересов), подлежащего (подлежащих) оценке;

- дата и мера обследований объекта оценки;

- объем и пределы работы, использованной для получения оценки;

- любые допущения и ограничивающие условия, любые необычные или экстраординарные допущения;

- заявление о соблюдении требования, что оценка была выполнена в соответствии с настоящими стандартами и любыми требуемыми раскрытиями;

- профессиональная квалификация и подпись оценщика;

- специфическое подтверждение оценщика установленной формы, требуемое в некоторых государствах.

7.2. Использование оценки и сложность объекта имущества определяют уровень детализации, требуемый для отчета. Когда отчет касается единственного или комплексного объекта имущества, будет целесообразным привести в отчете больше подробных данных, на которых основывается оценка, а также рассуждений, лежащих в основе выводов. Там, где отчет составляется для портфелей объектов имущества для использования в аудите, уровень детальности данных, требуемых для каждого из объектов в составе портфеля, может быть ниже.

7.3. Настоящий раздел следует воспринимать не как представляющий справочные данные, исследования и анализ, необходимые для проведения надлежащей оценки, а как содержащий минимальный объем сведений, которые должны быть представлены в отчете об оценке.

 

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ

ОЦЕНКА ИМУЩЕСТВА

ОЦЕНКА ЦЕННЫХ БУМАГ

ОЦЕНКА БИЗНЕСА

ОЦЕНКА НЕМАТЕРИАЛЬНЫХ АКТИВОВ (НМА)

ПРОЧАЯ ОЦЕНКА