Стандарт 2 (МСО 2) Базы оценки, отличные от рыночной стоимости (пересмотрен в 2007 г.)

Настоящий стандарт следует рассматривать в контексте общих положений и указаний по применению, содержащихся в главе «Понятия, лежащие в основе общепринятых принципов оценки».

 

1.0.     Введение

1.1.     Цель Международного стандарта оценки 2 (МСО 2) состоит в том, чтобы идентифицировать, объяснить и выделить базы стоимости отличные от рыночной стоимости, и установить стандарты для их применения.

1.2.     Рыночная стоимость является наиболее подходящей базой для широкого круга применений. Однако при определенных обстоятельствах могут применяться и альтернативные базы оценки. Необходимо, чтобы и оценщик, и потребители оценочных услуг ясно понимали различия между рыночной стоимостью и другими базами оценки, а также учитывали возможное влияние (если таковое имеется), которое различия между базами может оказать на применимость оценок.

1.3.     Концепция рыночной стоимости основывается на специфических допущениях, которые устанавливаются в МСО 1. Другие базы оценки требуют применения отличных допущений, которые, если они недостаточно ясно определены, могут привести к неверному истолкованию результатов.

2.0.     Сфера применения

В данном стандарте определяется и обсуждается применение баз оценки, отличных от рыночной стоимости, для всех целей оценки, за исключением оценки для целей финансовой отчетности.

3.0.     Определения

Определения Международных стандартов оценки.

 

3.1.     База стоимости. Заявление об основных принципах измерения в процессе оценки на определенную дату.

3.2.     Справедливая стоимость. Денежная сумма, за которую может быть обменен актив в коммерческой сделке между хорошо осведомленными, заинтересованными сторонами.

3.3.     Инвестиционная стоимость, или ценность. Стоимость имущества для конкретного инвестора, или класса инвесторов, при установленных инвестиционных или производственных целях. Это субъективное понятие соотносит конкретное имущество с конкретным инвестором, группой инвесторов, или предприятием с определенными инвестиционными целями и/или критериями.

3.4.     Специальный покупатель. Покупатель, для которого конкретный актив обладает специальной стоимостью из-за преимуществ, возникающих за счет обладания им, но не относящихся к покупателям на рынке в целом.

3.5.     Специальная стоимость. Сумма, превышающая рыночную стоимость и отражающая определенные свойства актива, имеющие ценность только для специального покупателя.

3.6.     Синергетическая стоимость [1] . Дополнительный элемент стоимости, создаваемый за счет сочетания двух или более имущественных интересов, когда стоимость имущественного интереса, получаемая в результате их объединения, выше, чем сумма первоначальных имущественных интересов.

4.0.     Взаимосвязь со стандартами финансовой отчетности

4.1.     В большинстве случаев при проведении оценки для целей Международных стандартов финансовой отчетности необходимо использовать справедливую стоимость. Данное применение справедливой стоимости является специфическим, и может потребовать введения более ограниченных допущений, чем при обычных применениях. МПО 1 «Оценка для целей подготовки финансовой отчетности» обсуждает специальные требования при проведении оценки в соответствии со стандартами финансовой отчетности.

5.0.     Требования стандартов

При выполнении оценок, которые соответствуют данным стандартам и общепринятым принципам оценки, оценщики должны придерживаться требований всех разделов Кодекса поведения, имеющих отношения к этике, компетентности, раскрытию информации и составлению отчета (разделы 4.0-7.0).

5.1.     Выполняя оценку в соответствии с данным стандартом, оценщик должен гарантировать, что:

5.1.1.расчетная оценка стоимости основана на данных и обстоятельствах, соответствующих оценке;

5.1.2.расчетная оценка стоимости проведена с использованием надлежащих методов и методик;

5.1.3.оценка проведена на основе информации, достаточной для обоснования анализа и выводов.

5.2.     При сообщении величины стоимости в соответствии с данным стандартом оценщик должен:

5.2.1.выполнять все требования МСО 3 «Составление отчета об оценке». В частности, оценщик должен сообщать о результатах оценки таким образом, чтобы не ввести в заблуждение (МСО 3, п.5.1.1);

5.2.2.определить базу или базы стоимости и заявить о цели оценки и ее предполагаемом использовании, действительной дате оценки и дате составления отчета (МСО 3, пп.5.1.2, 5.1.3);

5.2.3.при обосновании итогового заключения четко идентифицировать и описать оцениваемое имущество, имущественные права и интересы, а также масштаб проделанной работы (МСО 3, пп.5.1.4, 5.1.5);

5.2.4.определить все допущения и ограничивающие условия, на которых основывалась оценка (МСО 3, пп.5.1.6, 5.1.7);

5.2.5.четко выделить те допущения, которые отличаются или дополняют допущения, на которых основывается определение рыночной стоимости;

5.2.6.максимально полно объяснить применяемые подходы к оценке и методики (техники), а также дать обоснование проведенному анализу, высказанным мнениям и заключениям, содержащимся в отчете (МСО 3, п.5.1.8);

5.2.7.включить в отчет заявление о том, что оценка была выполнена в соответствии с МСО, а также раскрыть любые отступления от конкретных требований МСО и объяснить такие отступления. (МСО 3, п.5.1.10).

6.0.     Замечания

6.1.     База оценки описывает фундаментальные принципы измерения в стоимостной оценке. Эти принципы могут быть различными в зависимости от цели оценки. База оценки не является ни описанием используемого метода, ни описанием состояния актива или активов при их обмене. Рыночная стоимость является наиболее часто встречаемой базой, она определяется и обсуждается в МСО 1. В данном стандарте определяются и обсуждаются другие базы оценки. Они подразделяются по трем основным категориям:

6.1.1.К первой категории относятся базы, которые отражают выгоды экономического субъекта от владения активом. Такая стоимость является специфичной для заданного экономического субъекта. Хотя при некоторых обстоятельствах эта стоимость может быть равна сумме, которую экономический субъект мог бы выручить от продажи актива, ее величина, по существу, отражает выгоды, получаемые от владения активом, и поэтому не обязательно подразумевает гипотетический обмен. Инвестиционная стоимость, или ценность, попадает в эту категорию. Различия между стоимостью актива для конкретного экономического субъекта и его рыночной стоимостью обеспечивают покупателям или продавцам мотивацию для выхода на рынок.

6.1.2.Вторая категория баз оценки отражает цену, которая была бы на разумных основаниях согласована между двумя определенными сторонами при обмене активом. Несмотря на то, что стороны могут быть независимыми и вести переговоры на коммерческой основе, актив не обязательно выставляется на более широком рынке, а согласованная цена может отражать специфические преимущества (или неудобства) от владения активом для участвующих в сделке сторон, а не для рынка в целом. Эта категория включает в себя справедливую стоимость, специальную стоимость и синергетическую стоимость.

6.1.3.Третья категория баз оценки - это стоимости, устанавливаемые в соответствии с определениями, изложенными в контракте или нормативном акте.

6.2.     Применение справедливой стоимости в соответствии с требованиями стандартов финансовой отчетности обсуждается в МПО 1. В стандартах финансовой отчетности справедливая стоимость обычно приравнивается к рыночной стоимости.

6.3.     При использовании для других целей справедливая стоимость может отличаться от рыночной стоимости. При определении справедливой стоимости необходимо определить цену, являющуюся справедливой для двух конкретных сторон в сделке с учетом соответствующих преимуществ или недостатков, которые каждая из сторон получит от сделки.

6.4.     Справедливая стоимость является более широким понятием, чем рыночная стоимость. Хотя во многих случаях цена, которая является справедливой между двумя сторонами, будет соответствовать той цене, которая обычно получается на рынке, возникнут случаи, когда определение справедливой стоимости потребует учета вопросов, которые должны игнорироваться при определении рыночной стоимости.

6.5.     Обычно справедливая стоимость используется для определения цены, которая является справедливой для долей в бизнесе, в том случае, когда определенные синергетические эффекты при взаимодействии между двумя конкретными сторонами могут привести к тому, что цена сделки, которая является справедливой для них, будет отличаться от цены, которая могла бы быть получена на более широком рынке. Напротив, при использовании рыночной стоимости требуется исключить из рассмотрения любые элементы специальной стоимости, одним из видов которой является синергетическая стоимость.

6.6.     Специальная стоимость может возникнуть, когда актив имеет признаки, которые делают его более привлекательным для специфического покупателя, или для ограниченной категории покупателей, чем для обычных покупателей на рынке. Эти признаки могут включать в себя физические, географические, экономические или юридические характеристики актива. При определении рыночной стоимости требуется игнорировать любые элементы специальной стоимости, поскольку предполагается, что по состоянию на любую дату имеется лишь некий заинтересованный покупатель, а не конкретный заинтересованный покупатель.

6.7.     Синергетическая стоимость может являться разновидностью специальной стоимости, возникающей, в частности, в силу комбинации двух или более активов при создании нового актива, который имеет большую стоимость, чем простая сумма стоимостей индивидуальных активов.

6.8.     Когда в отчете используется специальная стоимость необходимо четко указать ее отличия от рыночной стоимости.

6.9.     Базу оценки не следует путать с допущениями, которые также могут потребоваться для разъяснения особенности применения выбранной базы оценки к конкретной ситуации. Определенные термины, которые часто используются при описании оценки, не являются отдельными базами оценки, т.к. они описывают состояние актива или предполагаемые обстоятельства его обмена, а не определяют лежащую в основе цель измерения. Стоимость может быть измерена па основании одной из баз, определенных в разд. 3, или на базе рыночной стоимости (см. МСО 1). Примеры таких обычно используемых терминов приведены ниже:

6.9.1. Стоимость действующего предприятия: описывает ситуацию, когда весь бизнес продается как действующее предприятие. Альтернативными сценариями могут быть - продажа всех активов организации целиком, но сопровождаемая закрытием самого бизнеса, или продажа по отдельности активов в настоящее время используемых в бизнесе.

6.9.2.Ликвидационная стоимость: Описывает ситуацию, когда группа активов, совместно используемая в бизнесе, предлагается для продажи по отдельности, обычно после закрытия бизнеса. Хотя она часто ассоциируется с вынужденной продажей (см. п.6.1 1 ниже), эти понятия имеют различные значения. Нет никаких причин, из-за которых активы не могут ликвидироваться в ходе обычных (размеренных) продаж после надлежащего маркетинга.

6.9.3.Утилизационная стоимость: Описывает стоимость актива, который достиг конца своего срока экономической службы в рамках того производственного назначения, для которого он был создан. Актив все еще может иметь стоимость для альтернативного использования или для утилизации с целью последующего использования его составляющих.

6.10. Термины, наподобие тех, которые перечислены в п.6.9, не должны использоваться без дополнительных разъяснений. При самостоятельном использовании они недостаточны для определения базы оценки. Для примера, бизнес, представляющий собой действующее предприятие, может иметь одну стоимость для конкретного лица (инвестиционная стоимость), другую стоимость для конкретных сторон в сделке, отражающую синергии бизнеса (справедливая стоимость), и третью стоимость на открытом рынке (рыночная стоимость). Поэтому необходимо также определить основополагающую базу оценки с помощью использования выражений типа «рыночная стоимость как действующего предприятия», «рыночная стоимость в допущении о ликвидации активов» или «справедливая стоимость как действующего предприятия».

6.11. Термин «вынужденная продажа» часто используется в том случае, когда продавца вынуждают продать, и/или когда целесооб разный маркетинговый период оказывается недостижим. Цена продажи, возникающая при таких обстоятельствах, не будет соответствовать определению рыночной стоимости. Цена, которая может быть получена при таких обстоятельствах, будет зависеть от характера давления на продавца или причин, в силу которых не может быть обеспечен надлежащий маркетинг. Цена также может отражать наступление отрицательных последствий для продавца в том случае, если ему не удастся совершить сделку в пределах указанного периода времени. Если не известны характер и причины ограничений у продавца по сделке, то цена при вынужденной продаже не может быть реалистично предсказана. Цена, на которую продавец согласится в вынужденной продаже, отразит его особые обстоятельства, а не обстоятельства у гипотетического заинтересованного продавца, подразумеваемого в определении рыночной стоимости. Цена, получаемая в результате вынужденной продажи, может иметь только лишь случайное отношение к рыночной стоимости или любой другой базе оценки, определенной в данном стандарте. Она не является базой оценки, поскольку вынужденная продажа - это описание ситуации, при которой происходит передача имущества, а не отдельная цель измерения.

6.12. Третья категория баз стоимости включает в себя определения, устанавливаемые в соответствии с законом, государственным регулированием или условиями контракта. Для целей налогообложения, базы для проведения оценки часто устанавливаются законом. Примерами частных контрактов, прописывающих определения и допущения стоимости, являются критерии, устанавливающие цену, которую необходимо уплатить в соответствии с опционом или при пересмотре арендной платы по арендному договору. Детальная интерпретация как законодательных, так и контрактных условий определения стоимости часто является прецедентной и устанавливается на основании судебных решений. Хотя многие из баз оценки, определенные законодательством или контрактом, могут показаться похожими на базы оценки, определенные настоящими стандартами, однако, иначе как в случае прямой отсылки к настоящим стандартам, их детальное применение может потребовать подходов отличных от подходов, описываемых в настоящих стандартах. Дальнейшее обсуждение установленных законом или договором баз для проведения оценки выходит за рамки Международных стандартов оценки.

6.13. Все оценки могут включать в себя различные допущения, которые должны быть ясно идентифицированы оценщиком и сообщены в отчете. В отдельных случаях может возникнуть необходимость дополнительного использования альтернативных баз оценки, основанных на альтернативных допущениях, чтобы показать влияние последних на результат оценки.

7.0.     Требования к раскрытию информации

7.1.     Отчеты об оценке не должны вводить в заблуждение. Все оценки должны отвечать требованиям, изложенным выше в разделе 5. Кодекс поведения требует, чтобы были четко изложены цель и предполагаемое использование любой оценки, и чтобы было сделано полное раскрытие информации относительно базы оценочного расчета, ее применимости и ее ограничительных условиях.

7.2.     Если оценка проводится внутренним оценщиком, в отчете об оценке должна быть раскрыта информация об его взаимоотношениях с работодателем (МСО 3, п.7.1).

7.3.     Если оценщик привлечен к выполнению задания на оценку в ином качестве, а не в качестве оценщика, например, как независимый агент, или как консультант или советник по деятельности предприятия, или как посредник, то оценщик должен раскрыть свою специфическую роль при выполнении каждого такого задания (МСО 3, п.7.2).

7.4.     Оценщик должен раскрыть законодательные требования и любые требования по отступлению от данных стандартов, необходимому в соответствии с местным законодательством, требованиями по регулированию деятельности (включая правила ведения бухгалтерской отчетности) или существующими обычаями (МСО 3, п.7.3).

8.0.     Условия отступления

8.1.     Согласно настоящим стандартам, любые отступления от них должны соответствовать требованиям МСО 3 «Составление отчета об оценке».

9.0.     Дата вступления в силу

9.1.     Настоящий международный стандарт оценки вступил в силу 31 июля 2007 г.

 

 


[1] «Синергетическая стоимость» может также быть известна как «стоимость слияния».      Прим. оригинала МСО

 

 

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ

ОЦЕНКА ИМУЩЕСТВА

ОЦЕНКА ЦЕННЫХ БУМАГ

ОЦЕНКА БИЗНЕСА

ОЦЕНКА НЕМАТЕРИАЛЬНЫХ АКТИВОВ (НМА)

ПРОЧАЯ ОЦЕНКА